VÌ SAO NÊN XEM GIẤY TỜ PHÁP LÝ VÀ ĐƯỢC TƯ VẤN VỀ PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN Sau khi mình bài đăng thứ nhất “Mua chung cư liệu có dễ” đã nhận được ...
VÌ SAO NÊN XEM GIẤY TỜ PHÁP LÝ VÀ ĐƯỢC TƯ VẤN VỀ PHÁP LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Sau khi mình bài đăng thứ nhất “Mua chung cư liệu có dễ” đã nhận được những phản hồi tích cực của các bạn (mặc dù còn ít like). Như đã hứa với các bạn, mình bắt đầu chuỗi bài viết về pháp lý liên quan tới dự án bất động sản. Để mình có động lực chia sẻ kiến thức với cộng đồng bất động sản, rất mong các anh chị em cho nhiều like và chia sẻ để ủng hộ mình viết tiếp. Nhưng trước tiên mình nghĩ nên dông dài, tâm sự một chút với các bạn một số nội dung qua bài viết này.
Trước tiên không giấu rằng mình là Luật sư đang làm bên mảng bất động sản. Mình từng làm trong vai trò cho chủ đầu tư, đơn vị phân phối, lẫn bảo vệ quyền lợi cho khách hàng. Những việc như soạn hợp đồng, văn bản có lợi cho chủ đầu tư; làm thủ tục pháp lý cho dự án nhà ở; soạn các đơn từ và đi đòi tiền cho khách hàng với công ty bất động sản...mình đều từng làm.
Cho nên những điều mình viết ra chủ yếu liên quan về khía cạnh pháp lý và lời khuyên về pháp luật, giấy tờ. Đối tượng mà mình mong đọc được nhiều nhất là những người mua nhà đất để ở thực sự, những người tiết kiệm được những đồng tiền khó nhọc hi vọng sớm có được chỗ ở. Để bớt được ai đó, gia đình nào đó phải lục đục, nước mắt phải đổ, để ai đó không còn phải nói “biết thế” “tôi tưởng”…những điều đau thương mà mình từng tiếp xúc, từng chứng kiến.
Khi chia sẻ với các bạn như thế này trên diễn đàn, mình đứng ở quan điểm đúng đắn, pháp lý, độc lập và phát biểu suy nghĩ, quan điểm cá nhân một cách thẳng thắn. Không để bóc phốt chủ đầu tư nào, không để bảo vệ quyền lợi cho bên nào, hạn chế nêu tên cụ thể khi dẫn chứng.
Tuy vậy quy định, trình tự pháp lý và thực tế về bất động sản rất phức tạp và chồng chéo. Những năm gần đây được làm trực tiếp trong mảng này nên mình mới có chút kiến thức và kinh nghiệm về nó. Chứ trước đây dù ra trường luật đã đi làm mấy năm không trong lĩnh vực này thì nói dự án bất động sản trình tự thủ tục như thế nào, có những loại giấy phép gì, thú thật mình cũng không nắm rõ. Ngay cả luật sư không chuyên mảng này mà còn thế, thì việc người dân, người mua nhà đất không rõ là điều bình thường.
Nhưng, mua bán các sản phẩm bất động sản nói chung và dự án bất động sản nói riêng có những đặc điểm khác so với việc mua bán các sản phẩm khác. Mình vẫn hay nói với những người bạn của mình là con người ta thiệt hay. Người ta mua một bó rau, con cá ngoài chợ, bạn được mắt thấy tay sờ, “tiền trao cháo múc”, giá trị cũng thấp. Vậy mà người ta còn lật qua lật lại kỹ càng, trả giá lên xuống và coi nhiều chỗ so giá. Trong khi bất động sản là tài sản có giá trị rất lớn. Tài sản này phải đăng ký với cơ quan nhà nước về quyền sở hữu/sử dụng. Việc mua bán phải tuân thủ thủ tục. Khi có xung đột, cơ quan Nhà nước trước tiên sẽ căn cứ vào giấy tờ pháp lý, vào hợp đồng giữa các bên, vào bản chất hành vi...và nhiều yếu tố khác để can thiệp hoặc quyết định. Ngoài ra dự án bất động sản là loại tài sản “hình thành trong tương lai”. Nó chưa có hiện hữu và không thể cầm nắm, quan sát hết. Ấy vậy mà khi mua bán nhà đất hàng trăm triệu, hàng tỷ đồng, nhiều người lại rất đơn giản và phải nói thẳng là “ngu ngơ”.
Mình biết nhiều người mua bất động sản không cần coi giấy tờ pháp lý. Chẳng cần biết chủ đầu tư là ai. Cũng chả hiểu cái dự án mình mua đó tính chất nó như thế nào. Tới khi xảy ra chuyện (chậm trễ pháp lý, dự án không thể triển khai…) thì tới công ty làm um xùm, nói “chị mà biết chưa có giấy phép xây dựng thì chẳng đời nào chị mua”. Ủa, nếu cần giấy phép xây dựng thì trước khi mua phải yêu cầu cung cấp GPXD chứ? Có những người mua khi xảy ra chuyện thì mới bắt đầu đặt ra những câu hỏi (chắc khi đó mới đi tư vấn ở luật sư) đáng lẽ phải cần hỏi trước khi xuống tiền : văn bản cho phép sàn BĐS được bán từ chủ đầu tư, dự án đã đủ điều kiện được huy động vốn theo quy định pháp luật hay chưa?...Để rồi đổ mọi tội lỗi cho chủ đầu tư, cho Sale. Lỗi của chủ đầu tư, của Sale thì tất nhiên rồi, nhiều người, nhiều báo đã nói rồi. Nhưng người mua có lỗi không? Trước đây có chị ngoài Hà Nội không biết nhiều tiền cỡ nào mà không cần vào trong Sài Gòn để xem đất, xem sổ sách và gặp chủ đầu tư. Chỉ cần nghe Sale nói có mảnh đất ở vị trí tốt lắm ở đường abc ở Thủ Đức và chuyển qua zalo giấy tờ, hợp đồng gì đó. Thế là chuyển một phát 5 tỷ đồng cọc. Sau này chủ đầu tư (có dấu hiệu lừa đảo) không làm được tiếp khu đất đó và nhiều người bị mất tiền trong “dự án” đó. Khi mình nói chuyện thì chị cũng thừa nhận lỗi của chị coi thường và sơ suất quá. Cho nên ông bà ta có câu “tiên trách kỷ hậu trách nhân” là thế.
Đó là lý do vì sao người mua (kể cả người bán) cần được thẩm tra về giấy tờ và được tư vấn, phân tích về pháp lý trước khi mua bán. Tất nhiên đó không phải là liều thuốc thần kỳ và duy nhất, nhưng nó cũng giúp hạn chế gặp phải dự án lừa đảo (scam) hoặc những rủi ro trong quá trình thực hiện. Hoặc giúp thẩm tra những điều mà Sale, chủ đầu tư nói, hứa có đúng không. Ví dụ thực tế có những người mua nói với tôi chủ đầu tư hứa, ghi luôn trong hợp đồng là 6 tháng có sổ. Nhưng sau khi xem giấy tờ và biết được cách làm của chủ đầu tư và thời điểm người mua xuống tiền khu đất đang ở giai đoạn nào, mình khẳng định là dự án không thể hoàn thành đúng cam kết đó. Thời hạn phải tính bằng năm. Và tới bây giờ dự án đúng là vẫn đang bị chậm chưa ra sổ được.
Tuy vậy đa số người dân không có thói quen sử dụng tư vấn luật sư ở giai đoạn giao dịch hoặc đang thực hiện. Nhiều nhà đầu tư cũng không ưa mấy ông luật sư. Bởi mấy ảnh nói mấy ông luật sư nhìn đâu cũng thấy rủi ro, trong khi đầu tư là phải mạo hiểm. Thường khi xảy ra tranh chấp, xung đột không thể thương lượng mới bắt đầu đi tìm luật sư. Nhưng, cũng như phòng bệnh và chữa bệnh vậy. Chữa bệnh thì tốn kém hơn nhiều, nhiều trường hợp không chữa được hoặc không dứt điểm và lành lặn như ban đầu được.
Thực ra việc thẩm tra, tư vấn pháp lý cũng không phải nhằm cản trở việc mua bán, cũng không quyết định thay khách hàng. Quyết định là của khách hàng. Tác dụng của nó để các bạn hiểu thêm về cách làm của chủ đầu tư, bạn giao dịch thời điểm nào, những rủi ro có thể xảy ra…để khi bạn quyết định giao dịch thì thuận lợi là điều rất tốt, nhưng giả sử có xảy ra vấn đề thì bạn cũng không còn nói câu “tôi tưởng”, “tôi không biết” vì đã lường trước được. Đừng để cái “tôi tưởng” của bạn làm ảnh hưởng tới gia đình bạn, chủ nợ của bạn, niềm tin của bạn…
Hiện nay theo mình quan sát và có thực tiễn được tiếp xúc, khi đã xảy ra chuyện giữa chủ đầu tư và khách hàng, việc giải quyết quyền lợi cho khách hàng có vẻ phụ thuộc nhiều vào “độ tử tế” của chủ đầu tư hoặc chủ đầu tư muốn số phận công ty của mình như thế nào. Năm trước mình có đi đòi tiền cho 2 khách hàng với công ty bất động sản. Cũng may nhờ “thiện chí” của các công ty này và họ vẫn muốn công ty hoạt động nên khách hàng lấy lại được tiền. Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng may mắn như vậy. Nếu các bạn đọc các trường hợp các công ty bất động sản xộ khám gần đây (Alibaba chỉ là một trong số đó) thì khách hàng đều bị mất tiền. Ngoài ra, không phải trường hợp nào khi chủ đầu tư vi phạm cũng bị xử lý theo hướng hình sự. Các trường hợp có lập dự án dưới tư cách công ty, cơ quan nhà nước có cấp phép cho dự án, khu đất là thật, chủ đầu tư có triển khai các thủ tục (loại dự án thứ nhất mình đề cập phía dưới). Thì cho dù chủ đầu tư có chậm trễ pháp lý dự án, huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, hoặc vi phạm cam kết với khách hàng (ví dụ cam kết trả lãi của Cocobay Đà Nẵng)…thì cơ quan nhà nước thực tế cũng coi đó chỉ là vi phạm hợp đồng giữa hai bên, là tranh chấp dân sự. Trừ một số hành vi như như bán nhà cho nhiều khách hàng, đem thế chấp nhà đã bán cho khách hàng, hoặc bỏ trốn thì thực tế cơ quan công an mới coi là đó hành vi hình sự. Còn lại về mặt quy định pháp luật, cũng như quan điểm của cơ quan nhà nước thực tiễn sẽ coi đó tranh chấp dân sự, sẽ hướng dẫn các bên khởi kiện ra tòa án để đòi quyền lợi. Mà kiện dân sự ư, thử đi kiện và thi hành án đi sẽ thấy cảnh. Mà kiện chắc gì đã thắng. Nhớ lúc trước khách hàng kiện công ty Vịnh Thiên Đường gì đó, khách hàng thua trắng bụng. Mình biết họ thuê một hãng luật thương mại hàng đầu tư vấn hình thức pháp lý và soạn hợp đồng ngay từ ban đầu với chi phí cả chục tỷ thì các bạn cũng hiểu. Còn vi phạm về quản lý hành chính nhà nước thì chỉ có thể xử phạt chủ đầu tư. Khi đó các bạn đã thấy, khách hàng chỉ có thể bỏ công ăn chuyện làm mang băng rôn lên dự án, chủ đầu tư hoặc cơ quan nhà nước. Mà bạn bỏ công ăn chuyện làm được mấy hôm. Ngoài ra nếu gây mất an ninh trật tự hoặc cản trở cơ quan nhà nước thì chính khách hàng còn bị xử lý ấy chứ. Chưa nói các chủ đầu tư bất động sản ít nhiều đều có “mối quan hệ”, thậm chí là “sân sau”, và có tiền. Xử lý là chuyện không đơn giản.
Trong 2 bài viết tiếp theo mình sẽ giới thiệu với các bạn về 2 hình thức làm pháp lý mà các chủ đầu tư từ trước đến nay đang sử dụng:
Một là, làm dự án dưới tư cách công ty bất động sản và đăng ký dự án theo luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở và được các cơ quan nhà nước cấp các loại giấy phép theo trình tự như chủ trương đầu tư, quy hoạch xây dựng chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng….
Hai là, các khu đất có diện tích nhỏ, làm dưới tư cách cá nhân, dựa vào quy định được tách thửa trong luật đất đai và Quyết định về diện tích, điều kiện tách thửa của mỗi tỉnh (ví dụ TP HCM hiện nay là QĐ 60/2017) để làm hồ sơ tổng mặt bằng, đầu tư hạ tầng để tách thửa đất nền. Alibaba và một số công ty từ BR-VT, Đồng Nai, Tp HCM, Long An… bị xộ khám vừa qua mà báo chí nêu chính là làm theo hình thức này.
Cả 2 hình thức làm pháp lý đó đều được giới thiệu dưới tên gọi là “dự án” mà các bạn hay được nghe. Qua đó các bạn có thể hiểu thêm cơ bản về bản chất, trình tự, thời gian triển khai…của loại dự án mà mình hoặc người thân đang giao dịch. Để từ đó có những sự lựa chọn phù hợp, đúng đắn.
Theo Đỗ Thanh Lam
COMMENTS